Administratie - Analize

Estimari: Zona metropolitana va deveni functionala in a doua jumatate a anului viitor, urmand ca primele rezultate ale acestei asocieri sa apara in 2009, iar pana in 2013 sa functioneze la capacitate maxima; Rezolvarea problemelor de infrastructura va atrage investitori in zone mai putin populare;

Proiectul infiintarii unei zone metropolitane a inceput sa prinda contur, dupa ce toate cele 19 comune cuprinse in aceasta arie si-au dat acordul cu privire la aderarea la metropola Cluj. Urmeaza ca si municipiul Cluj-Napoca sa adopte o hotarare de Consiliu Local in acest sens, pana la sfarsitul acestui an, urmand ca, ulterior, toti reprezentantii unitatilor administrative vizate sa decida, de comun acord, statutul zonei metropolitane Cluj. Proiectul, initiat de Consiliul Judetean Cluj, prevede includerea in viitoare metropola a unei suprafete de 185.000 de hectare si a unei populatii de aproximativ 360.000 de locuitori. Arhitectul-sef al judetului, Radu Spanu, estimeaza ca zona metropolitana va deveni functionala in a doua jumatate a anului viitor, urmand ca primele rezultate ale acestei asocieri sa apara in 2009, iar pana in 2013 sa functioneze la capacitate maxima.

Avantajul unei dezvoltari coerente

Principalul obiectiv al metropolei clujene va fi de a corela proiectele majore de infrastructura si a zonelor functionale - rezidentiale, de servicii si de productie -, asigurand astfel un cadru unitar de dezvoltare al intregului perimetru, dupa cum arata Radu Spanu. El afirma ca dupa infiintarea din punct de vedere institutional a zonei metropolitane, va fi nevoie de un efort financiar estimat in prezent la 600.000 lei (180.000 euro), pentru realizarea unor noi Planuri Urbanistice Generale pentru toate comunele cuprinse in metropola, tocmai pentru ca acestea sa fie adaptate unei strategii globale de dezvoltare. Un alt aspect, deloc de neglijat, il reprezinta accesul mai facil al unei structuri metropolitane la finantarea europeana, deoarece Uniunea Europeana finanteaza cu precadere proiecte majore, destinate unor comunitati mari.

In asteptarea infrastructurii

O problema majora cu care se confrunta judetul Cluj este lipsa unei infrastructuri care sa permita o dezvoltare radiala a comunitatilor din jurul municipiului, nu doar pe axa Est-Vest (Gilau-Apahida). Proiecte exista, iar la unele dintre ele chiar sunt in executie - Autostrada Transilvania si centura Valcele-Apahida. In momentul in care va deveni realitate si autostrada urbana Gilau-Jucu, dar si inelul de ocolire nordic, dorit atat de mult de Consiliul Judetean, problema transportului rutier va fi rezolvata. In schimb, raman alte probleme nesolutionate, cea mai mare fiind introducerea canalizarii in mediul rural. Desi, dupa cum arata Radu Spanu, problema alimentarii cu apa potabila a fost rezolvata in majoritatea comunelor din aria metropolitana, se impune si solutionarea problemei colectarii apelor uzate, dar si reabilitarea drumurilor judetene ce fac legatura intre centrele de comuna si satele aferente. Potrivit strategiei de dezvoltare a CJ Cluj, aceste neajunsuri urmeaza a fi inlaturate pana in 2013.

Preturi mai mici in comunele periferice

Din punct de vedere economic, zona metropolitana va insemna distribuirea presiunii pe terenuri dinspre centru inspre periferie. Oferta de terenuri mari in Cluj-Napoca sau in localitatile limitrofe, precum Floresti, Gilau, Apahida, scade, iar preturile urca tot mai mult. De aceea, dupa infiintarea zonei metropolitane si dezvoltarea infrastructurii rutiere, companiile care vor dori sa realizeze investitii green-field se vor orienta spre localitatile mai putin atractive in acest moment, beneficiind si de preturile mult mai scazute ale terenurilor, comparativ cu cele practicate pe axa Gilau-Jucu. In prezent, preturile terenurilor practicate in localitatile cuprinse in zona metropolitana oscileaza, in principal in functie de existenta utilitatilor. Plaja este extrem de larga, intre 5-100 euro/mp, cele mai scumpe terenuri fiind intalnite in Floresti, iar cele mai ieftine, in zonele fara o traditie pe piata imobiliara.De asemenea, arata Doru Lupeanu, director marketing Grup de Lux, ca efect al dezvoltarii metropolei se preconizeaza o crestere a numarului de proiecte imobiliare in zonele aflate sub incidenta zonei metropolitane. „Cu toate acestea, ca si interval de timp, nu vad o dezvoltare de amploare pe o perioada mai scurta de 3 ani pentru zonele situate in afara axei Gilau-Jucu, axa ce cunoaste in prezent o crestere insemnata”, adauga Lupeanu, subliniind insa si necesitatea dezvoltarii infrastructurii in aceste localitati.

In zonele scumpe, cresteri temperate

La nivelul judetului s-au inregistrat si in acest an cresteri de preturi la terenuri, dar numai in zonele in care au existat dezvoltari imobiliare, potrivit datelor Grup de Lux. Impactul cel mai mare l-a avut pe acest segment venirea Nokia la Cluj, preturile crescand cu peste 200% in zona Jucu, de exemplu. Pentru Floresti, preturile au inregistrat o evolutie mai temperata -   10-20%, iar pentru Gilau, de 20-35%.De altfel, Lupeanu estimeaza ca preturile vor creste in continuare in Jucu, odata cu dezvoltarea de ansambluri rezidentiale, deoarece, considera el, „ce se construieste momentan in zona se incadreaza in registrul „pioneriat”. „In plus, lipsa infrastructurii impiedica momentan dezvoltari de amploare pe subsegmentul apartamentelor. Chiar daca s-au dezvoltat unele imobile de acest gen, din datele furnizate de administratia locala, inca nu s-au emis autorizatii pentru constructia de blocuri”.

Persoanele fizice, atrase de terenurile „nepopulare”

In functie de amploarea proiectelor care se vor orienta spre localitatile mai indepartate de centrul zonei metropolitane este de asteptat ca piata imobiliara sa reactioneze in acelasi mod, cel putin pe un interval de 5 ani, perioada in care reprezentantul Grup de Lux preconizeaza ca piata va fi in crestere. Totusi, pentru viitorul apropiat, se asteapta ca tot localitatile din apropierea municipiului Cluj-Napoca sa fie cele mai atractive, distanta fata de centrul financiar si de servicii al zonei fiind esentiala in momentul de fata. Referitor la cumparatorii de terenuri in comunele mai putin atractive pentru investitii, Lupeanu arata ca majoritatea sunt persoane fizice ce au acces pentru moment la terenuri mari, la preturi permisive, urmate de companiile care dezvolta proiecte pe segmentul rezidential si care au avantajul unor terenuri mai mari, unde pot dezvolta mai mult pe orizontala. In privinta relocarii facilitatilor de productie in zone mai indepartate, Doru Lupeanu afirma ca astfel de miscari sunt nesemnificative in acest moment, deoarece majoritatea companiilor clujene si-au indeplinit strategia in acest sens. Localitatile din zona metropolitana Cluj: Aiton, Apahida, Baciu, Bontida, Borsa, Caianu, Chinteni, Ciurila, Cluj-Napoca, Cojocna, Feleacu, Floresti, Garbau, Gilau, Jucu, Petresti, Sanpaul, Savadisla, Tureni, Vultureni