Business - Imobiliare

Majoritatea dezvoltatorilor imobiliari se orienteaza spre segmentul mediu/mediu-superior, iar aceasta tendinta nu va cunoaste modificari substantiale.

Piata imobiliara si in special segmentul rezidential se bucura de o mare putere de absorbtie a ofertelor, chiar daca preturile practicate la Cluj sunt considerate mari, in special raportat la puterea de cumparare a populatiei. In acest context, principalul criteriu la cumpararea unui imobil ramane bugetul, ceea ce face ca atat apartamentele noi din oras sau din localitatile invecinate, cat si cele vechi din Cluj sa fie atractive pentru cumparatori. In cazul cumparatorilor care opteaza pentru un anumit tip de imobil in functie de buget, pretentiile acestora in privinta finisajelor, panoramei sau apropierii de centrul orasului sunt mult reduse. In schimb, aceste aspecte conteaza foarte mult in cazul unui cumparator de pe piata apartamentelor sau caselor de lux.

„Low cost”, maxim 50.000 euro

Doru Lupeanu, director de marketing in cadrul agentiei Grup de Lux, afirma ca in acest moment, pe piata clujeana, majoritatea ofertelor pe segmentul locuintelor noi se incadreaza pe segmentul mediu/mediu-superior, din punct de vedere al pietei tinta, cu o pondere de aproximativ 85-90% din piata. In opinia sa, despre un segment rezidential „low cost” nu se poate vorbi, cel putin prin prisma puterii de cumparare si nu a diferentelor de pret dinte oferte. Singura categorie care s-ar putea incadra in acest segment ar fi ofertele ANL, cel putin din punct de vedre al chiriilor percepute. Astfel, segmentul de lux este estimat la circa 10-15% din piata rezidentiala clujeana. Lupeanu estimeaza ca si pe viitor cele doua segmente avea aproximativ aceleasi proportii, fara a aparea schimbari esentiale din acest punct de vedere, deoarece majoritatea dezvoltarilor de amploare targeteaza acelasi public tinta, format din persoane incadrate in segmentul mediu/mediu-superior.Prin prisma preturilor, fara nici o raportare la puterea de cumparare, Georgiana Man, director marketing Nobila Casa, considera ca „putem vorbi de apartamente low cost pana in 50.000 euro, apartamente medii - intre 55.000 euro si 200.000 euro - si apartamente de lux, ce depasesc 200.000 euro, unele putand ajunge chiar pana la 450.000 euro.”

Amplasamentul se plateste

Pentru a fi incadrat in categoria „de lux”, si taxat in consecinta, un imobil trebuie in primul rand sa dispuna de suprafete generoase, o locatie buna, secondata de amplasare preferentiala in cadrul proiectului (in cazul apartamentelor - in general penthouse-uri) si un grad de finisare peste medie, considera Dorul Lupeanu. Georgiana Man este de parere ca, „in primul rand, luxul unei locuinte este dat de pozitie. Degeaba ai un apartament care indeplineste toate celelalte criterii: suprafete generoase, modern, panorama sau terase impresionante, daca este amplasat intr-un cartier muncitoresc”.In cazul clientilor ce se orienteaza spre segmentul de lux al pietei rezidentiale, bugetul nu reprezinta criteriul cheie in alegerea imobilului dorit, trebuie mentionat ca pretul caselor este mai ridicat decat al apartamentelor de lux in imobile colective, din cauza terenului adiacent destinat gradinii cu care ridica valoare proprietatii. Insa, in cazul ofertei de lux, cei care isi permit un apartament isi permit si o casa cu gradina. Si totusi, pe acest segment se comercializeaza atat case, care sa respecte criteriile mentionate anterior, cat si apartamente in imobile colective. Dorul Lupeanu arata ca, optiunile celor care se orienteaza spre segmentul de lux se indreapta cu precadere spre case. Daca, pentru unii clienti conteaza mai mult locatia, se orienteaza catre apartamente, avand in vedere faptul ca oferta pe acest segment, in zone centrale-semicentrale este relativ restransa.Ofertele de lux sunt amplasate cu precadere in zona sudica a orasului, in Andrei Muresanu, Buna Ziua, Gheorgheni, Zorilor, dar si in centru sau in cartierul Grigorescu.

Lux la casa sau la bloc?

Din punct de vedere al confortului, casele sunt preferate, mai ales de familiile cu copii, in timp ce locatarii apartamentelor sunt persoane ocupate, care nu au timp sa ingrijeasca gradina sau gazonul din fata casei. Pe de alta parte, multi privesc detinerea unei case ca pe un element definitoriu al statusului social. Alegerea unui apartament de lux intr-un imobil colectiv are la baza in primul rand locatia, oferta redusa din zona centrala sau semicentrala ridicand semnificativ pretul de vanzare. Si in acest caz, situarea locuintei in zona centrala este un element important al statusului social. O alta motivatie pentru alegerea unui apartament de lux tine de modul mai facil de administrare a unui apartament, comparativ cu o casa.Georgiana Man remarca mai multe tipuri de preferinte in randul clientilor, in functie de varsta, venituri sau pozitia sociala. In general, clientii care cauta o casa mica sau un duplex, cu suprafete mici de teren sunt familii tinere cu copii, cu venituri medii. Clientii care doresc o casa mai mare, cu minim 500 mp teren sunt, de regula persoane cu venituri peste medie. Exista de asemenea si clienti cu pretentii, si bugete pe masura pretentiilor, care doresc o casa stil, intr-o zona deosebita, chiar daca pretul este mare. O alta categorie distincta este cea a investitorilor, care sunt interesati de vile pentru sediul de firmei sau de protocol.In cazul apartamentelor de lux, generoase si moderne (tip penthouse), cererea vine in special din partea persoanelor tinere, cu venituri mari, fara copii, care doresc apartamente, in zone deosebite, cu panorame deosebite, terase impresionante etc.

Spatii ample, taxate pe masura

O caracteristica generala a imobilelor noi, comparativ cu cele ridicate inainte de 1990, este suprafata mai mare pe care o pune la dispozitia cumparatorilor. Ofertele de lux contin, obligatoriu, pe langa un amplasament bun, si suprafete locuibile extrem de generoase. Apartamentele pornesc in general de la suprafete de peste 100 de mp, iar preturile incep de la 160.000 euro. Pentru case marjele sunt foarte mari, preturile pornind de la 300.000 euro si putand ajunge la valori de peste 1.000.000 de euro, afirma Doru Lupeanu.
Pentru a observa mai usor diferentele de pret dintre segmentul mediu – cel mai popular – si segmentul de lux, vom prezenta pretul pe metrul patrat al imobilelor din aceste doua categorii. Pentru segmentul mediu, acesta se situeaza, pentru suprafetele utile, intre 1.450 euro/mp si 1.600 euro/mp, in vreme ce, in cazul segmentului de lux preturile pornesc de la 1.600 euro/mp si ajung la 2.000 euro/mp pentru suprafete utile, existand diferente majore si in functie de gradul de finisare.

Strainilor le place luxul

Georgiana Man sustine ca, in momentul de fata, cei care s-au orientat spre locuinte de lux le-au achizitionat in primul rand pentru locuire. Insa, continua aceasta, nu sunt de neglijat nici cei care le-au achizitionat privindu-le ca pe o investitie, urmand sa le revanda sau pentru inchiriere. Si Doru Lupeanu considera ca o mare parte dintre cei care s-au orientat spre astfel de locuinte le-au achizitionat cu scopul precis de a le inchiria. Amplasamentul, panorama, finisajele si dotarile acestor locuinte sunt ideale pentru a se preta inchirierii catre marile companii, care le utilizeaza ca locuinte de protocol. Expatii, specialistii trimisi de companii straine sa se ocupe de afaceri in Cluj, sunt principala sursa de cerere pe segmentul inchirierii acestor imobile. Iar costul chiriei se ridica la nivelul de confort oferit. Doru Lupeanu afirma ca, in cazul apartamentelor, pretul de inchiriere porneste de la 1.000 euro/luna si poate ajunge, in cazul in care suprafetele si amenajarile sunt generoase, iar amplasamentul bun, pana la 2.000-2.500 euro/luna.In cazul caselor, preturile variaza in functie de suprafetele construite si cele adiacente (curtea), pornind de la 1.500 euro si putand ajunge la 3.000-3.500 euro/luna.