Business - Imobiliare

Periferiile nepopulate ale Clujului sunt tot mai aproape de transformarea in dezvoltari urbane moderne.

Din cauza lipsei suprafetelor extinse de terenuri din cartierele mari ale Clujului, dar si a preturilor aflate pe o panta ascendenta de mai bine de doi ani, investitorii au inceput sa se orienteze, inca din 2006, spre noi zone de pe harta judetului. Periferia si localitatile invecinate orasului Cluj-Napoca sunt principalele locatii vizate de acestia, beneficiind si de o serie de avantaje: poluare redusa, posibilitatea impunerii unor dezvoltari urbanistice moderne, spatii verzi, distanta redusa fata de zona centrala a orasului si, nu in ultimul rand, preturi la terenuri cu pana la 15%-20% mai mici. Astfel, noul trend al pietei imobiliare clujene este dat de ansamblurile de locuinte din zone precum comuna Floresti, Gilau, Baciu, ori din cartiere ca Someseni, Dambu Rotund, Borhanici si Calea Baciului. Cele mai importante dezvoltari din zonele periferice pornesc chiar din initiativa autoritatilor locale. Este vorba despre viitoarele cartiere de locuinte Tineretului, Casarom si Lomb. Daca in cadrul sedintei Comisiei tehnice de amenajare a teritoriului si urbanism de saptamana trecuta au fost discutate planurile zonale, respectiv de detaliu pentru Cartierul Tineretului si Casarom, viitorul cartier care se va construi in zona Dealul Lomb se afla abia la etapa constituirii societatii constructoare - prin asocierea dintre Consiliul Local Cluj-Napoca si dezvoltatorul Impact SA.

In sfarsit Casarom!

Dupa 8 ani de asteptare, amanari si conflicte, proiectul Casarom este tot mai aproape de a fi pus in aplicare, dupa ce Comisia de urbanism a analizat planul urbanistic de detaliu propus de dezvoltator. Viitorul cartier va avea un procent de ocupare de 19%, cu drumuri si alei care reprezinta 18% din suprafata destinata amplasamentului, 600 locuri de parcare, in afara celor subterane amenajate la subsolul fiecarui bloc, spatii verzi, statie de epurare a apei, o scoala cu clasele 1-8 desfasurata pe 3.000 mp, o gradinita si o cresa. Viitorul cartier va fi legat, prin intermediul unei sosele, de magazinul Selgros. Locuintele realizate vor fi de mai multe tipuri, 3 modele de locuinte individuale, locuinte colective cu regim de inaltime P+2E si imobile condominium terasate, ca urmare a amplasarii acestora pe terenul cu panta de 10 grade. Pana la sfarsitul acestui an, Casarom va viabiliza si cele 14 ha de teren care revin Consiliului Local, conform renegocierii contractului.

Istoricul cartierului Casarom

In 1999, Consiliul Local aproba concesionarea a unui teren de 50 ha in zona Borhanci, la 6 km de cartierul Gheorgheni pentru construirea unui cartier cu 1.000 de locuinte, catre compania Casarom. Prin contractul de concesiune, municipalitatea se angaja sa suporte costurile viabilizarii acestei suprafete urmand ca, pe masura introducerii utilitatilor, sa predea catre Casarom parcele de cate 5 ha pentru ridicarea constructiilor. Nepredand terenul asa cum se angajase, pana in 2005, din cauza costurilor foarte mari ale viabilizarii, Primaria a fost atacata in instanta de catre Casarom. Dupa castigarea procesului si o renegociere de contract, Casarom isi continua demersurile pentru dezvoltarea viitorului cartier.

PUZ Cartierul Tineretului

Tot in cadrul sedintei Comisiei de urbanism, a fost prezentat Planul Urbanistic Zonal pentru viitorul cartier de locuinte din zona Pasunea Someseni, construit de SC Cartierul Tineretului SRL - o societate a carui actionari sunt Consiliul local (51%) si Polus Real Estate (49%). "Fata de planul vechi al cartierului, proiectul prezentat suferise modificari de contur. Cartierul va avea doua accese principale dinspre oras si va fi legat de retele de drumuri cu toate zonele vecine", a explicat Macalik Arnold, unul dintre realizatorii planului. In centrul noului cartier va fi localizata primaria de cartier, o sectie de politie si un spital. Cartierul Tineretului are prevazute 25 de procente din suprafata totala pentru spatiile verzi, 30% pentru strazi, cu un procent de ocupare de 40% pentru zona centrala, 30% pentru zona destinata locuintelor individuale si 25%-30% pentru zonele dedicate construirii de locuinte colective. Locuintele individuale sunt prevazute in regimul de inaltime P+1E, in timp ce locuintele colective sunt de P+4E si P+7E, iar imobilele comerciale de P si P+4E. Cartierul se deosebeste de celelalte dezvoltari urbanistice din tara prin zonele verzi care strabat in evantai cartierul si reteaua de alei pietonale care nu se intersecteaza cu soselele. „Este practic un concept anglo-saxon. De exemplu, o mama cu un copil in carucior va putea strabate tot cartierul, inclusiv centrul, doar pe alei, fara sa intre in trafic. Din cate stiu, in Romania nu mai exista asemenea cartiere", a tinut sa precizeze Adrian Iancu, fostul arhitect-sef al Clujului. Proiectul Cartierul Tineretului se desfasoara pe 203 ha de teren.

Baciului si Floresti - un viitor ca in Buna Ziua

Preturile locuintelor din afara orasului sunt cu minim 10% mai ieftine decat oferta din cartierele Clujului, iar agentiile imobiliare subliniaza avantajele financiare ale clientilor care achizitioneaza locuinte din etapa de constructie. Castigul clientilor poate ajunge chiar la suma de 10.000 de euro. „Sunt tot mai multe oferte in Floresti, dar de cateva luni, datorita epuizarii suprafetelor de teren din aceasta zona, am observat orientarea investitorilor spre comuna Baciu. Aici preturile incep de la 500 de euro/mp construit, in timp ce in Cluj-Napoca ofertele pot ajunge la peste 1.200 euro/mp", sustine Loredana Raceanu, specialist imobiliar Edil. Printre ofertele din piata se numara un proiect de 8 blocuri in Floresti, cu preturi incepand de la 800 euro/mp, un ansamblu de 12 duplexuri in comuna Baciu, cu predare in decembrie 2007 pentru primele 6 si septembrie 2008 pentru restul, oferta avand preturi de 500 euro/mp pentru locuintele semifinisate si 50 de euro/mp pentru terenul adiacent constructiei, care poate ajunge la 400 mp. Tot in comuna Baciu exista un alt proiect, de aceasta data, de blocuri P+4E, cu un total de 300 de apartamente cu predare la sfarsitul acestui an. Someseni, o alta zona neglijata pana acum de investitori, incepe de asemenea sa intre in vizorul dezvoltatorilor. Unul dintre proiectele noi care au demarat in aceasta zona cuprinde 8 blocuri P+2, cu apartamente cu doua camere, care se vand deja la preturi intre 55.000 si 59.000 euro. Dupa ce terenurile din zone de dezvoltare ca Buna Ziua au atins cote mult prea ridicate pentru a mentine aceeasi profitabilitate pentru constructiile cu regim de inaltime scazut sau cele individuale, zona Floresti-Gilau a devenit noul centru al dezvoltarilor de oferte medii si de lux.

Utilitatile si drumurile, probleme vesnice

Ansamblurile noi de locuinte rezidentiale din noile zone de dezvoltare ale orasului ridica insa cateva semne de intrebare legate de capacitatea conductelor de apa/gaz si canalizare la care se racordeaza, cat si de drumurile interioare si caile de acces. In cazul in care noul ansamblu este situat in vecinatatea unor locuinte vechi, dezvoltatorul opteaza pentru simpla racordare la reteaua de utilitati de care beneficiau locatarii cu vechime. Membrii Comisiei tehnice de amenajarea a teritoriului si de urbanism au subliniat faptul ca aceste actiuni pot deveni periculoase, deoarece exista posibilitatea ca sporirea volumului de alimentare cu apa si gaz, prin construirea de noi locuinte, sa suprasolicite conductele existente. O alta problema a dezvoltarilor noi, mai ales cele situate in afara orasului, o constituie drumurile. Dezvoltatorii investesc in imobile, pe care le valorifica prin vanzarea inca din etapa de proiect, lasand la final construirea cailor de acces si a drumurilor interioare din mini-cartiere ori chiar omitand sa duca lucrarile la bun sfarsit. Astfel, dupa ce s-au mutat in noile case, inainte ca dezvoltatorii sa finalizeze toate locuintele din ansamblu, clientii acestor proiecte constata ca nu beneficiaza de cai de acces asfaltate. Situatia este regasita chiar si in zone din oras - cartierul Europa fiind poate cel mai bun exemplu in acest sens.